各區(qū)發(fā)展改革委、住房保障房屋管理局、市住房保障事務中心：
??為規(guī)范本市共有產(chǎn)權保障住房價格管理，促進共有產(chǎn)權保障住房健康發(fā)展，根據(jù)國家和本市法律法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際，上海市發(fā)展和改革委員會會同上海市房屋管理局修訂了《上海市共有產(chǎn)權保障住房價格管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。原上海市發(fā)展和改革委員會和上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《上海市共有產(chǎn)權保障住房價格管理辦法》（滬發(fā)改價督〔2016〕4號）同時廢止。
??特此通知。
??上海市發(fā)展和改革委員會
??上海市房屋管理局
??2021年8月30日
上海市共有產(chǎn)權保障住房價格管理辦法
第一章 總則
??第一條（目的和依據(jù)）
??為規(guī)范共有產(chǎn)權保障住房價格管理，促進共有產(chǎn)權保障住房健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《上海市共有產(chǎn)權保障住房管理辦法》（市政府令第39號）等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
??第二條（適用范圍）
??本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內共有產(chǎn)權保障住房的價格管理工作。
??第三條（價格形式）
??本辦法所稱共有產(chǎn)權保障住房價格，包括項目結算價格、銷售基準價格、單套銷售價格。
第二章 價格制定
??第四條（結算價格構成）
??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設的共有產(chǎn)權保障住房項目結算價格以保本微利為原則。結算價格由開發(fā)建設成本、利潤和稅金構成。
??（一）開發(fā)建設成本包括：
??1、土地取得費用。劃撥土地為毛地的，土地取得費用為按照法律、法規(guī)規(guī)定所支付的征地和房屋征收（拆遷）安置補償?shù)荣M用；劃撥土地為凈地的，土地取得費用為向土地儲備機構支付的費用。
??2、開發(fā)項目前期發(fā)生的管線搬遷、工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、“三通一平”、災害評價、環(huán)境評價、申請報告編制、工程監(jiān)理、招標代理服務等前期費用。
??3、列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費用，包括房屋主體部分的土建（含樁基、地下構筑物、結構、裝飾等）工程費用、水電氣安裝工程費用、附屬工程費用及其他工程費用。
??4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線范圍以內，按照批準的規(guī)劃要求與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎設施建設費用，按照批準的規(guī)劃要求建設的不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費用，以及室外總體工程費用。
??5、管理費。劃撥土地為毛地的，按不超過本條第（一）項第1、2、3、4、9目費用之和的2%計算；劃撥土地為凈地的，按不超過本條第（一）項第2、3、4、9目費用之和的2%計算。
??6、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為共有產(chǎn)權保障住房建設項目籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。
??7、建設工程質量潛在缺陷保險基本險費用。
??8、維修資金。
??9、其他符合國家有關部門和市政府有關規(guī)定的成本費用支出。
??（二）利潤，按不超過本條第（一）項第1、2、3、4、9目費用之和的3%計算。
??（三）稅金，按國家規(guī)定稅目和稅率及相關稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定計算。
??政府指定機構直接組織建設的共有產(chǎn)權保障住房項目結算價格以保本為原則，結算價格由開發(fā)建設成本和稅金兩部分構成。開發(fā)建設成本和稅金構成參照本條第（一）項、第（三）項的有關規(guī)定執(zhí)行。
??第五條（不得計入結算價格構成的費用）
??下列費用不得計入共有產(chǎn)權保障住房建設項目結算價格：
??（一）住宅小區(qū)內經(jīng)營性設施的建設費用；
??（二）建設單位留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝工程費用及其分攤的各種費用；
??（三）各種與房屋開發(fā)建設無關的集資、贊助、捐贈等費用；
??（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用；
??（五）按規(guī)定已經(jīng)減免的費用；
??（六）其他不應當計入的費用。
??第六條（結算價格確定）
??通過項目法人招投標方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設的共有產(chǎn)權保障住房項目，由政府指定的建設管理機構按照本辦法第四、第五條規(guī)定，制訂建設項目招投標的價格評定標準，報同級住房保障行政管理部門會同相關部門審定。結算價格通過競價中標確定，并在建設項目協(xié)議書中明確約定。競價中標的結算價格應當嚴格按照協(xié)議執(zhí)行，如遇不可抗力等因素影響，經(jīng)住房保障行政管理部門會同相關部門審定后可作適當調整。
??政府直接組織實施開發(fā)建設或通過其他方式組織實施開發(fā)建設的共有產(chǎn)權保障住房項目，由政府指定的建設管理機構按照本辦法第四、第五條規(guī)定，并參照政府投資項目管理的相關要求，擬訂結算價格，報同級住房保障行政管理部門會同相關部門審定。
??第七條（銷售基準價格確定）
??共有產(chǎn)權保障住房銷售基準價格計算公式為：
??銷售基準價格=周邊房價×折扣系數(shù)。
??周邊房價：參照共有產(chǎn)權保障住房周邊一定時期、一定區(qū)域內新建同品質商品住房的市場平均成交價確定，具體由住房保障實施機構按有關規(guī)定組織統(tǒng)計或委托房地產(chǎn)估價機構評估提供。
??折扣系數(shù)：以共有產(chǎn)權保障住房的建設項目結算價格為基礎，綜合考慮保障對象支付能力，周邊房價以及相近時期、相鄰地段共有產(chǎn)權保障住房項目銷售價格平衡等因素確定。
??第八條（購房人產(chǎn)權份額）
??購房人產(chǎn)權份額參照共有產(chǎn)權保障住房銷售基準價格占周邊房價的比例予以合理折讓后確定。計算公式為：購房人產(chǎn)權份額=銷售基準價格/（周邊房價×90%）。
??第九條（單套銷售價格的計算）
??共有產(chǎn)權保障住房單套銷售價格，按照銷售基準價格和上下浮動幅度確定。單套房的上下浮動幅度，根據(jù)樓層、朝向、位置來確定。上下浮動幅度不得超過±10%。以單套銷售價格計算的項目住房銷售總額，應與以銷售基準價格計算的項目住房銷售總額相等。
第三章 審批程序
??第十條（定價核準）
??市級統(tǒng)籌項目的銷售定價方案（包括銷售基準價格、購房人產(chǎn)權份額等），由市住房保障實施機構組織擬訂，由市價格主管部門會同市住房保障行政管理部門審批核準。
??區(qū)自籌項目的銷售定價方案，由區(qū)住房保障實施機構組織擬訂，由區(qū)價格主管部門會同住房保障行政管理部門審定后，報區(qū)政府審批核準，并向市價格主管部門和市住房保障行政管理部門備案。
??經(jīng)過核準的定價方案，一般自核準之日起一年內有效。逾期繼續(xù)作為共有產(chǎn)權保障住房供應的，需重新核準。
??第十一條（定價方案申報要求）
??住房保障實施機構向有關部門申報銷售定價方案時，應包括：定價依據(jù)（包括結算價格及其依據(jù)、周邊房價及其依據(jù)、其他統(tǒng)籌考慮的定價依據(jù)等）、價格方案（包括銷售基準價格、購房人產(chǎn)權份額等）及其他需要說明的事項。
第四章 其他
??第十二條（其他方式取得房源的定價）
??政府指定機構通過收購、回購、配建等方式取得的房源，作為共有產(chǎn)權保障住房出售的，其銷售基準價格參照本辦法第七條計算確定。
??第十三條（定價方案公布）
??共有產(chǎn)權保障住房銷售定價方案經(jīng)核準后由住房保障實施機構負責向社會公布。
??第十四條（專項資金管理）
??共有產(chǎn)權保障住房銷售基準價格和項目結算（收購、回購、配建等）價格之差形成的余額，應納入財政專戶管理，統(tǒng)籌用于政府收購共有產(chǎn)權保障住房房源，政府優(yōu)先購買、回購共有產(chǎn)權保障住房，以及保障性住房及其相關配套設施建設等，具體管理辦法由市住房保障行政管理部門會同相關部門另行制訂。
??第十五條（規(guī)范收費）
??有關單位不得超出規(guī)定的范圍和標準向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設單位收費，并不得以押金、保證金等名義變相收費。
??第十六條（物業(yè)收費）
??共有產(chǎn)權保障住房的物業(yè)服務費，由購房人承擔。
??配建共有產(chǎn)權保障住房的物業(yè)服務收費，執(zhí)行所在住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費標準。
??第十七條（明碼實價）
??共有產(chǎn)權保障住房銷售實行明碼實價銷售制度，應明示每套住房的銷售價格和物業(yè)服務收費標準等，不得收取任何未予標明的費用。
??第十八條（上市轉讓和購買政府產(chǎn)權份額）
??購房人取得共有產(chǎn)權保障住房房地產(chǎn)權證滿5年后，政府行使優(yōu)先購買權和購房人、同住人購買政府產(chǎn)權份額相關價格的確定辦法以及政府產(chǎn)權份額所得資金管理辦法，由市住房保障行政管理部門會同相關部門另行制訂。
??第十九條（監(jiān)督檢查）
??對違反本辦法及相關法規(guī)的，由相關職能部門按各自職責予以查處。
??第二十條（施行日期）
??本辦法自2021年9月1日起施行，有效期至2026年8月31日。